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商业地产住宅销售业务盈利水平拉低了红星美凯龙控股的整体利润。2017-2019年度和2020年1-9月，红星美凯龙控股综合毛利率分别为48.87%、50.02%、48.75%和50.04%；商业地产住宅销售业务毛利率分别为13.57%、18.75%、28.17%和28.54%；红星美凯龙控股自营家居商场业务毛利率分别为77.16%、77.58%、78.78%和75.55%。
车建新的房地产生意：依靠家具卖场，再造一个零售商场王国
房地产是车建新商业模式的重要一环。上市公司美凯龙在负责家居商场持有、运营等业务拓展的同时，红星企发则利用前者的影响力，在其周边获取商业住宅项目，并负责商业地产住宅业务的开发、运作和销售。
红星系的主营业务均围绕红星美凯龙家居卖场开展，这是红星系业务拓展的敲门砖。红星美凯龙控股在其债权发行文件写到，美凯龙股份经营家居门店和自建家居建材商场的同时，依靠自身市场优势在家居建材商场附近一并获得部分其他的商住用地。
这些商住地将会建成以百货商场为主的城市综合体、商业业态为依托的住宅项目，红星企发则承担对该类项目及其周边区域项目进行整体规划、建设和运营。
住宅是车建新扩张、持有商场的现金流“子弹”。自2010年，红星企发进行商业地产及住宅项目开发以来，其大部分商业地产、配套商铺和周边住宅在达到预售状态后进行销售，回笼资金用于项目滚动开发；商场部分则由发行人持有，进行招商引资和运营管理。
这样的模式并不新鲜，前有万达集团，后有新城控股，不同的是后起之秀新城控股的百座商场租金收入已经超56亿元。
红星企发综合体项目主要通过招拍挂、合作方合作等方式拿地，定位于“体验式商业服务”；并有一个相对闭环的业务模式：商场带动区域人气，以提高周边用以出售的商业地产和住宅地产价格，周边配套住宅住户为商场积累消费人群，为商场贡献客流量。
红星企发对其开发项目采取租售结合的模式运营，其中，百货商场为自持租赁，商业地产和住宅主要对外出售，百货商场租赁收入计入商业管理板块，商业地产和住宅销售收入计入商业地产及住宅板块。
商业管理方面，自持商场爱琴海为城市综合体的百货商场。截至2020年9月末，爱琴海已开业22家爱琴海商场，另有80家商场计划开业。
爱琴海商场主要为自营(包括自有、租赁、合作)和外委，其中外委为合作方委托发行人进行运营管理，合作为红星企发持股但不并表且由发行人实际运营。 联系我时，请说是在好推宝看到的，谢谢！
